スポンサーリンク
↓お知らせ↓
名古屋市の古民家・町家の施工会社

名古屋市東区に施工会社をオープンします!!

大家さんの悩み 続く家賃の値下げと空室。

そのほか

先日、名古屋中心部(千種区〜昭和区辺り)に不動産物件をお持ちの大家さんから相談いただきました。
ご希望は「リノベして満室にしたい。」とのこと。まずは現状確認のため物件に向かいました。

名古屋の中心部なのに安い

名古屋中心部
しかも名古屋市営地下鉄から徒歩2分圏内。築27年程度で外観も内観もキレイ。
大通り沿いだし近くには大型スーパーもコンビニもあるし便利は抜群に良いので普通に考えて家賃が高そう!

しかし、家賃は意外にも月々3万円後半と聞いてびっくりしました。それでも空室が埋まらず困ってるとのことです。
トイレ風呂洗面がセットの3点ユニットだからというだけでそんな状況になるの?と疑問でした。

原因は近隣でのライバル物件乱立。

ワンルームでトイレ風呂別のセパレート、そんな新築が近くに建つとスペックでは敵いません。
古いと値段で勝負するしかなくなり、結果安値になってしまいます。
新築が次から次に建っていて古くなるほど不利になるのが現状です。

大家さんの選択肢は?

三つ考えれます。

家賃を下げる

月々の家賃収入は最低基準になりますが、生活保護の方の受入れをすすめて満室を目指す方法です。
家賃を下げることは望みではないと思いますが、その家賃は市町村からの振り込みなので、家賃収入が確実です。また、学生のように数年で引越すことも少なく、長く借りてもらえる可能性が高いのもメリットなんです。

売却する

すでにイニシャルコストを回収できてるなら、売却してしまうか、もしくはその売却益をもとに別の不動産を新たに運営する方法。
新築を建てて他物件より高値で入居者を募集したり、もしくはエリア自体をガラッと変更したりもできますね。

リフォームする。

当時は普通だった3点ユニットバスなどを取り壊して水回りと内装などを一新する方法。
築年数以外はライバルの新築物件に負けないスペックにして入居と賃料アップを狙います。もしくは、リノベーションなど流行りを取り入れて差別化するなどですね。
多くの賃貸と同じふるいにはかけられない価値をつくる必要があります。

それぞれのメリット・デメリット

この中で安定的なのは1番の生活保護の方の受け入れ。安定というのは大きなメリットですね。
なので、普通は家賃の値下げを繰り返し最終的には生活保護の方を受け入れるというのが一般的なようです。
(一般的とは、仲介の不動産屋さん達の常識のことです。大家さんの意には反しているかもしれません。)

新築またはリフォームはチャレンジングですね。

新築は何かと有利です。
ただしエリア調査をしっかりして、今後の動向も予測してからではないと、ライバルが多すぎるのでは何かと心配です。
ライバル増えるし、建物は日に日に古くなるし、ヒヤヒヤで心労増えます。
大家さんとしては、イニシャルコストが回収できないのだけは避けたいです。

リフォームするならその費用は5年程度で回収できるようにしたいですね。
空室を埋めるためにリフォームしたのに入居者が決まらないのだけは避けたいです。
リフォームのメリットは、一室リフォームして反応を見れることだと思います。

一気に全室触らなくても、とりあえず一室をコンセプト立ててリフォームしてみて募集をかける。デザインクロスに張替えだけで入居者が決まるかもしれません。その反応を見ることができます。
いきなり新築を建てるよりも低リスクですね。

まとめ

今回は、すぐに結論を出さず保留となりました。
不動産って一概に費用対効果だけじゃなく
、大家さんの思い入れなどもあると思います。大切な賃貸物件の運営を続けられるなかで、この記事が参考になれば幸いです。

以上
大家さんの悩み 続く家賃の値下げと空室でした。

コメント